Warmwasserkosten richtig erfassen und 15% Kürzungsrecht vermeiden
Als Immobilieneigentümer oder Verwalter stehen Sie vor der Herausforderung Warmwasserkosten abzurechnen. Dabei hören wir von Messpunkt.io immer wieder folgende Fragen: Kann ich Warmwasser pauschal abrechnen? Wie agiere ich bei Durchlauferhitzern? Reicht es nur Warmwasserzähler, aber keine Kaltwasserzähler zu haben? (oder umgekehrt!). Diesen Fragen gehen wir in diesem Artikel auf den Grund.
Lernen sie in diesem Artikel wie sie das 15% Kürzungsrecht vermeiden.
Was sind Warmwasserkosten?
Die Abrechnung von den umgangssprachlichen Warmwasserkosten bezieht sich nicht auf das Wasser selbst. Es geht um die Energie, die dem Wasser zugeführt wird, um es von Trinkwassertemperatur (meist etwa 10 °C) auf die Warmwassertemperatur (meist etwa 60 °C) zu erwärmen. Bei dem Warmwasserabrechnung im Sinne der Heizkostenabrechnung, werden also Kosten für die Energiezufuhr verteilt. Das ist nicht intuitiv, weil man den Warmwasserverbrauch in einer Volumeneinheit, meist Kubikmeter misst.
Wann müssen sie Warmwasserkosten nach Verbrauch abrechnen?
Die Heizkostenverordnung sieht vor, dass die Kosten, die zur Erwärmung von Warmwasser anfallen, verbrauchsbasiert verteilt werden müssen. Eine pauschale Warmwasserkostenabrechnung ist nicht rechtssicher.
Es gibt natürliche viele Fälle in denen der Nutzer direkt für die Erwärmung aufkommt: Wenn z.B. Gasetagenheizungen oder Durchlauferhitzer das Wasser erwärmen. In dem Fall legen sie die Kosten ja auch nicht aus und es bedarf auch keiner Abrechnung dieser Kosten.
Die HeizkostenV kennt übrigens in dieser Frage keine Ausnahmen. Es gibt noch immer sehr viele Mehrfamilienhäuser in denen die Erfassung nicht umgesetzt wurde, aber ohne größeren Aufwand bewerkstelligt werden kann. Es gibt auch kaum eine Chance sich herauszuwinden, denn ein Warmwasserzähler braucht nur 8 cm Platz.
Mietervereine sind aufgewacht
Gleich vorweg: Mietervereine prüfen Heizkostenabrechnungen seit Jahren. Mitterweile hat sich rumgesprochen, dass Warmwasser ein sehr guter Angriffspunkt ist. Messdienste weisen ihre Kunden zwar häufig einmalig auf eine fehlerhafte Abrechnung hin, lassen das System dann aber einfach so weiter laufen. Wir schätzen, dass über 50% der Heizanlagen mit Wassererwärmung nicht rechtssicher abgerechnet werden.
Was wenn Warmwasserkosten nicht richtig abgerechnet werden?
Wenn Warmwasserkosten nicht oder nicht verbrauchsorientiert abgerechnet werden, hat jeder betroffene Nutzer ein Kürzungsrecht von 15% auf die gesamten betroffenen Heizkosten. Zu Grunde liegt die Aussage, dass ohne die verbrauchsorientierte Abrechnung eine Wärmekostenumlage überhaupt nicht gestattet ist. Das 15% Kürzungsrecht ist eine Pauschale, die gern herangezogen wird, um schnell eine Lösung zu finden. Bei 10 Nutzern und 2000 Euro Heizkosten je Nutzer, verliert der Vermieter also bei Kürzung, neben den Gerichtskosten, etwa 3000 Euro pro Jahr.
Tatsächlich macht eine zentrale Warmwassererwärmung - je nach Nutzung und Dämmung des Hauses - etwa 20% bis 40% der Gesamtwärmekosten aus. Wenn man also sehr genau wird, kann das Kürzungsrecht noch viel weiter gehen.
Kann ich auf Kaltwasserzähler verzichten?
Die Heizkostenverordnung regelt nur die Verpflichtung der Abrechnung von Kosten zur Erwärmung des Wassers. Die Abrechnung von Trinkwasser ist bundesweit nicht einheitlich geregelt. In weiten Teilen des Landes ist es möglich Trinkwasserkosten pauschal abzurechnen. Die Verpflichtet der verbrauchsabhängigen Abrechnung kann in der Landesordnung oder sogar in Gemeindesatzungen verlangt werden. Dazu hilft nur die individuelle Recherche.
Darum ist die pauschale Antwort: Kommt darauf an. In weiten Teilen des Landes reicht es die Warmwasserkosten abzurechnen (also die Kosten zur Erwärmung des Wassers) - und man kann darum auf in vielen Regionen auf Kaltwasserzähler verzichten.
Eichfrist eines Wasserzählers
Ein Wasserzähler ist in Deutschland 6 Jahre geeicht (Stand März 2026). Auf jedem Zähler ist das Eichjahr aufgedruckt. So steht auf einem Wasserzähler zum Beispiel in einem Kasten “M23”. Dies bedeutet, dass das Gerät 2023 geeicht wurde und entsprechend bis einschliesslich Ende 2029 (2023 + 6) verwendet werden darf. Nachdem die Eichfrist abgelaufen ist, ist die Verbrauchsmessung des Gerätes nicht mehr rechtsgültig und darum werden die Wohnungswasserzähler vor Eichfristende getauscht. Eine erneute Eichung der verbauten Geräte (Nacheichung) lohnt sich bei den günstigen Geräten nicht.
Auf dem Wasserzähler ist direkt neben einem großen M in einem Kasten das Eichjahr zu sehen: Hier ein Qundis Q Water 5.5 mit dem Eichjahr 2025.
Vorerfassender Wärmezähler
Die HeizkostenV regelt unter §9 Absatz 2 für verbundene Anlagen eindeutig:
“Die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge (Q) ist mit einem Wärmezähler zu messen. Kann die Wärmemenge nur mit einem unzumutbar hohen Aufwand gemessen werden, kann sie nach […] Zahlenwertgleichung […] bestimmt werden:”
Wird das Wasser von der Heizung erwärmt, muss also ein vorerfassender Wärmezähler zur eindeutigen Bestimmung des Energieverbrauches für Warmwassererwärmung installiert sein. Der vorerfassende Wärmezähler ist schon seit der Nivellierung der HeizkostenV in 2014 Pflicht!
Wenn der vorerfassende Wasserzähler “nur mit einem unzumutbar hohen Aufwand“ installiert werden könnte, darf die Energiemenge auch über die Temperaturformel berechnet werden. Die Installation ist unzumutbar, wenn:
Die Installation teurer ist, als 10% der Gesamtkosten über zwei Eichperioden (also 12 Jahre).
Kurz: Geschätzte Kosten für Wassererwärmung * 1,2 < Installationskosten
Beispiel: Angenommen die Wassererwärmung kostet pro Wohnung ca. 400,- €. Bei einem 8-Familienhaus hat, muss in den Zählereinbau investieren, wenn die Kosten 3.200,- € nicht überschreiten. - Achtung: dies ist nur ein Beispiel und keine Rechtsberatung.Es statische oder gesundheitliche Probleme gibt. (Z.B. Asbest in den Wänden)
Denkmalschutz dies verhindert.
In jedem Fall sollte man sich Kostenvoranschläge oder Gutachten geben lassen, damit man, wenn sie ein Mieter beschwert, sofort alle nötigen Dokumente zur Hand hat.
Machen Sie Schluss mit dem Risiko des 15%-Kürzungsrechts
Die zentrale Erkenntnis lautet: Wo eine Zentralheizung Warmwasser liefert, müssen Sie die gesetzlichen Vorgaben erfüllen. Fehlen essenzielle Komponenten wie der vorerfassende Wärmezähler oder sind Ihre Warmwasserzähler (Eichfrist: 6 Jahre!) abgelaufen, setzen Sie sich dem Risiko des 15%-Kürzungsrechts aus.
Klassische Messdienste schützen sie häufig nicht vor fehlerhafter Abrechnung. Letzten Endes sind sie, genau so wie auch bei der Steuererklärung, selbst für die rechtssicherheit ihrer Systeme verantwortlich! Messpunkt.io unterstützt Sie bei der rechtssicherheit ihrer Systeme. Wir helfen Ihnen bei der Geräteausstattung und stehen für Kompetenz und Transparenz um:
Das Risiko des Kürzungsrechts dauerhaft zu eliminieren.
Ihren Aufwand durch optimierte Beschaffungs- und Austauschprozesse zu minimieren.
Die Kontrolle über Ihr Messsystem zurückzugewinnen.
